تحلیل فاندامنتال

اشتباهات رایج در معامله گران

در بازه 18 ساله اجاره در پایتخت 30 برابر شد

قیمت‌ها رها شده‌اند و هرکسی براساس قاعده عرفی «چاردیواری، اختیاری» روی واحد اشتباهات رایج در معامله گران مسکونی خود ارزش می‌گذارد.

برخی واسطه‌ها هم که به فکر جوش‌دادن معامله خود هستند به متقاضی می‌گویند: «مثل این نمی‌توانی پیدا کنی!» در این وانفسا، قیمت‌ها سلیقه‌ای شده و دیگر خبری از قاعده کارشناسی نیست. مالکان هم حق را به خود می‌دهند و در صورت اعتراضی کوچک، زمین‌وآسمان را به هم می‌دوزند که تورم افزایش یافته و چاره‌ای جز افزایش قیمت ندارند. کسی هم وقعی به دستوالعمل‌های دولت و سایر نهادها نمی‌گذارد تا نحوه قیمت‌گذاری واحدهای اجاره، تابع هیچ مقررات و دودوتا چهارتای مرسوم نباشد.

آمار می‌گوید میزان مستاجران از مالکان سبقت گرفته است. این یعنی قدرت مستاجر برای یافتن خانه مورد نظر کاهش یافته و در مقابل، مالکان خیلی راحت حرف خود را به کرسی می‌نشانند.

نگاهی به روند رشد اجاره‌ بها در تهران نشان می‌دهد طی 18 سال اشتباهات رایج در معامله گران اخیر، بهای اجاره یک مترمربع آپارتمان در تهران بیش از 30 برابر شده است. براساس داده‌های مرکز آمار در سال 82، میزان اجاره‌بها به‌ازای هر مترمربع در تهران 2738 تومان بود که این رقم با گذشت چهار سال و در ابتدای سال 86 به بیش از دوبرابر یعنی 5700 تومان رسید.

از سال 86 تا 89، بازه دوبرابرشدن اجاره‌ بها کاهش یافت و پس از سه سال میزان اجاره‌بها دوبرابر شد. این شرایط در دور بعدی به بازه چهارسال بازگشت و از سال 89 تا 93 اجاره‌بها با افزایش دوبرابری مواجه شد. در سال 93 میانگین اجاره یک متر واحد مسکونی در تهران به 17هزار تومان افزایش یافت.

این چرخه در سال 97 هم ادامه یافت و میزان اجاره‌بها در این سال به 34هزار و 300 تومان به ازای هر مترمربع رسید. در سال 98 شاهد شدیدترین افزایش قیمت اجاره‌بها بودیم به‌طوری‌که ظرف دو سال و در بهار 1400 اجاره‌بها به ازای هر مترمربع به 83هزار تومان رسید. بررسی این آمار نشان می‌دهد قیمت اجاره مسکن ظرف مدت 18 سال بیش از 30برابر افزایش یافته است. یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش تشدید هیجانات بازار، افزایش صدبرابری قیمت مسکن است. این افزایش قیمت مسکن بر اجار‌بها نیز اثرگذار بوده است و سهمی 70درصدی از قیمت اجاره‌بها را به خود اختصاص داده. این موضوع باعث شده که قیمت خانه نوساز در مقایسه با خانه‌ای با عمر 20 سال تنها حدود 25 تا 30درصد تفاوت قیمت داشته باشد.

بانیان وضع موجود

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن، بانک‌مرکزی و شهرداری را بانیان وضع موجود می‌داند و سوداگری بانک‌ها در کنار سیاست‌های اشتباه شهرداری را عامل اصلی تبدیل‌شدن مسکن به کالای سرمایه‌ای می‌داند.

وی معتقد است بانک‌ها با ورود به بازار خرید مسکن و سرمایه‌گذاری هنگفت در این بخش، نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن داشته‌اند. این اقدام غیرقانونی بانک‌ها در سایه بی‌توجهی بانک‌مرکزی به‌صورت رسمی صورت می‌گیرد. این سوداگری باعث شده خانه‌های خالی فراوانی در کشور ساخته شود و عرضه‌نشدن آن به بازار، قیمت‌ها را همچنان بالا می‌برد.

این احتکار مسکن در حالی صورت می‌گیرد که دولت طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی را در دست اجرا دارد اما به‌دلیل برخی مشکلات و نبود همکاری میان وزارت راه‌وشهرسازی، اداره مالیات و وزارت ارتباطات هنوز به سرانجام خاصی نرسیده است تا بانک‌ها همچنان با خیال راحت نسبت به معامله اموال غیرمنقول و پرکردن کیسه خود به بهای نابودی بازار مسکن ادامه دهند.

بیضایی با اشاره به نقش شهرداری‌ها در افزایش قیمت مسکن نیز می‌گوید: «سیاست‌های اعمال‌شده توسط شهرداری‌های کشور نیز به افزایش قیمت دامن زده و ایجاد محدودیت برای ساخت و عرضه زمین به دلیل کمربند شهری باعث شده که توسعه شهر به‌صورت عمودی صورت گیرد و سیاست تراکم‌فروشی با شدت بیشتری از سوی شهرداران دنبال شود.»

مشکل، جای دیگری است

مهدی اشعری، کارشناس حوزه مسکن هم در گفت‌وگو با جام‌جم اما نظر دیگری دارد: «قیمت عمومی کالاها از سال 80 تا 1400 حدود 38برابر افزایش یافته اما اجاره‌بها همگام با سطح تورم حرکت نکرده و می‌توان گفت رشد اجاره‌بها نسبت به سطح تورم، کمتر بوده است. مشکل اصلی اجاره‌بها روند صعودی تورم عمومی است. تا زمانی که این موضوع حل نشود نمی‌توان نسبت به کاهش قیمت‌ها امیدوار بود. با این‌که درآمدهای ریالی مردم افزایش یافته اما قدرت خرید مردم کاهش یافته. این قدرت خرید را می‌توان در مقایسه توان خرید مردم برای خرید کالا و خدمات در 10 سال گذشته مقایسه کرد. اگر سیاست‌گذار علاقه‌مند به کاهش سطح قیمت‌هاست باید به منطق عرضه و تقاضا اشتباهات رایج در معامله گران رجوع کند.» وی با اشاره به تفاوت بازار خرید مسکن و اجاره‌بها می‌گوید: «میزان تقاضا در بازار اجاره‌بها واقعی است. به این معنی که اشتباهات رایج در معامله گران برخلاف بازار خرید که سوداگری در آن رایج است، در بازار اجار‌ه‌بها امکان کاهش تقاضا وجود ندارد. بنابراین دولت باید سمت عرضه را تقویت کند.»

به گفته اشعری، یکی از مهم‌ترین اقدامات در خصوص افزایش عرضه را می‌توان وضع مالیات بر خانه‎های خالی و زمین‎‌های ساخته‌نشده دانست. این موضوع می‌تواند عرضه مسکن را در بازار افزایش دهد و از سوی دیگر با تسهیل‌گری در خصوص ارائه مجوز برای ساخت، طرف عرضه را تقویت کند.

مقالات مرتبط

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

برو به دکمه بالا